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  “自住型商品房”政策必然不是“长效机制”，只是一个意愿良好的“民生工程”“政绩工程”。更何况，医者难自医，不放弃土地财政生命线，政策的持续性令人担忧

       如果7万套“自住型商品房”明年投入市场，带来的冲击是巨大的。年景好的时候，北京新建商品住房市场能卖出12万套，最差也在8万套左右，如此大体量的低价“自住型商品房”入市，不仅会彻底改变市场供应结构，最终将终结房价快速上涨局面。

　　可以观察到的是，这项政策并非是“拍脑袋”的结果。北京在确定2013年房价调控目标时便提出，2013年房价将保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房管理序列。“自住型商品房”政策便是对这一目标的完成和实现。

　　另一方面，虽然新一届中央政府没有对房地产市场做出公开表态，但私下询问或多或少都会有。特别是此项政策出台前一天，国家统计局数据显示，9月北京各项数据都处于领涨位置，新房价格同比上涨20.6%，成交量达到近4年来同月新高。陡然增加的压力之下，该项政策迅速出台。

　　抑制普通住宅价格过快上涨是各方基本共识，没有任何争议。其解决办法无外乎是增加普通商品住房供应，解决供需矛盾；事先锁定价格，改变市场预期。但现实中，各方利益纠结难分，错综复杂，使得具体措施难以落地，目标难以落实。

　　治顽疾需下猛药。北京率先出台“自住型商品房”政策，探索住房在民生属性与居住属性上的回归，令人眼前一亮。这项政策出台定然会帮助“夹心层”获得实质性支持；与此同时，政府限定价格的准商品房今后将成为市场供应主体，需求会大量转向这类产品，普通住宅价格逐渐向此类住房靠拢，市场预期和市场结构发生根本性改变。

　　但细细想来，“自住型商品房”作为一种“新药方”，并未经过临床试验，其副作用难以预计。这主要体现在三个方面：

　　首先，计划推出的7万套“自住型商品房”还远远不能覆盖市场实际需求。粗略估算，有三部分人群将挤入“自住型商品房”需求。

　　第一是保障房分流出来需求和首次置业需求，北京目前有13.2万户（2013年4月数据）家庭在轮候保障房，以20%的分流数量计算便是2万套，另外不享受保障资格的首次置业群体占往年10万套成交记录的80%—90%，约8万套，总计10万套需求。第二是北京每年新增户籍人口30万，假定是10万个家庭，预计会新增5万有购房意愿的家庭。第三是本市常住户籍中，将要达到18岁—25岁的人口，大概每年有10万以上，这也将成为“自住型商品房”的潜在客户，最低数字也是5万套购房需求。

　　其次，普通商品住房仍然是房地产企业主要产品类别，“自住型商品房”占市场主要份额之后，普通商品房市场必将萎缩，企业经营和债务压力加大。这一方面会导致利益集团对此项政策实施的阻挠，另一方面，房地产企业会在行动上抵制此类产品入市，最简单的做法便是不参与“竞地价、限房价”的“自住型商品房”项目开发。

　　再次，即便是采取充分“竞地价”模式，土地财政的根本症结并没有得到医治。按照前述需求量的计算，接下来需要大量土地进行市场供应。但如果遇到企业动力不足，各区县政府是否还有意愿拿出更多土地进行“自住型商品房”开发？该项政策会否沦为一纸空文，最后不了了之？

　　更何况，医者难自医。

　　虽然北京房价过快上涨是城市有限土地和城市有限承载力与面向全国性的无限住房需求之间的矛盾，但不应忽视的重要一点，正是由于北京土地价格不断攀升，加大了社会恐惧心理，改变了市场预期。近一年时间，各项调控政策均未发生变化，但北京地价持续攀升，高价地数量大幅增加。

　　即便如此，临近年底，各区县仍在向房企逼税，甚至有交“过头税”现象出现。其根源在于，尽管今年卖地收入很多，但北京政府各项开支更多，大量轨道交通路网建设需要土地财政进行支撑，财政捉襟见肘。

　　因此，从北京市政府收益的角度看，“自住型商品房”政策不仅仅可以实现调控目标，更可以获得更多的财政收入。“自住型商品房”与商品房相比，虽然收益略有降低，但基本可以满足一定的税收目标，且收益比较稳定。如果5年后购房人上市交易，其收益部分与政府进行分成，北京市政府反而能获得更多收入。算盘不可谓打得不精。

　　但在实践操作中，“自住型商品房”政策的悖论依然难解。既然是帮助“夹心层”获得实质性帮助的“民生工程”，那么“自住型商品房”应以低价方式出让，这才是回归民生的本义。但放不下土地财政收益的北京政府，采取企业竞地价，企业倒贴政府的做法，不被企业接受也是大概率事件，这项政策的可持续性令人担忧。

　　从这个角度来讲，“自住型商品房”显然不是大家所期待的的房地产调控长效机制。虽然在一定程度上可以满足人们对“高端有市场，中端有支撑，低端有保障”的美好想象，但其在操作性和可持续性上的先天不足，决定着这项政策注定面临坎坷前路和不明前景。

　　十八届三中全会即将临近，对于关心中国改革进程的人们来说，希望看到进一步转变政府职能，遏制政府部门利益，加快政府自身改革的举措。对房地产市场制度建设而言，新出台的“自住型商品房”政策并没有看到这方面的努力，也没有看到决策者平衡利益、破解难题、长远发展的大智慧。这不得不说是一种遗憾。